Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады

Начинайте с аренды: локацию почти всегда приходится менять после первого года работы. Покупка имеет смысл при окупаемости аренды за 8–10 лет и стабильной точке.

Разрешённое использование, мощность электросети, вентиляцию для кафе, отдельный вход и право на вывеску. Спросите, почему съехал предыдущий арендатор — это самый честный индикатор.

Период без арендной платы на время ремонта, обычно 1–2 месяца. Это рыночная норма для помещений «после строителей» — фиксируйте каникулы и их условия письменно в договоре.

Здоровая рыночная окупаемость — 8–12 лет (8–12% годовых от аренды). Предложения с окупаемостью «за 5 лет» проверяйте придирчиво: обычно там завышенная аренда в расчёте или проблемный объект. Ликвидность локации важнее лишнего процента доходности.

Для ежедневной работы — минимальная, но влияет на документооборот: юрлицо даст полный пакет для вашей бухгалтерии. Важнее проверить право собственности на помещение и полномочия подписанта — аренда от неуполномоченного лица может рассыпаться вместе с вашим ремонтом.

Ежегодный пересмотр ставки, обычно привязанный к инфляции или фиксированному проценту. Рыночная практика — 5–10% в год или официальная инфляция. Фиксируйте в договоре формулу и потолок индексации: «по договорённости сторон» на практике означает «как скажет арендодатель».