Комерційна нерухомість: офіси, магазини, склади

Починайте з оренди: локацію майже завжди доводиться міняти після першого року роботи. Купівля має сенс при окупності оренди за 8–10 років і стабільній точці.

Дозволене використання, потужність електромережі, вентиляцію для кафе, окремий вхід і право на вивіску. Спитайте, чому з'їхав попередній орендар — це найчесніший індикатор.

Період без орендної плати на час ремонту, зазвичай 1–2 місяці. Це ринкова норма для приміщень «після будівельників» — фіксуйте канікули та їхні умови письмово в договорі.

Здорова ринкова окупність — 8–12 років (8–12% річних від оренди). Пропозиції з окупністю «за 5 років» перевіряйте прискіпливо: зазвичай там завищена оренда в розрахунку або проблемний об'єкт. Ліквідність локації важливіша за зайвий відсоток дохідності.

Для щоденної роботи — мінімальна, але впливає на документообіг: юрособа дасть повний пакет для вашої бухгалтерії. Важливіше перевірити право власності на приміщення й повноваження підписанта — оренда від неуповноваженої особи може розсипатися разом із вашим ремонтом.

Щорічний перегляд ставки, зазвичай прив'язаний до інфляції або фіксованого відсотка. Ринкова практика — 5–10% на рік або офіційна інфляція. Фіксуйте в договорі формулу і стелю індексації: «за домовленістю сторін» на практиці означає «як скаже орендодавець».